การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโรงงาน: ขั้นตอนที่เจ้าของต้องรู้
ขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโรงงานอย่างถูกกฎหมาย ตรวจโฉนด ภาระจำนอง ผังเมือง ค่าธรรมเนียม-ภาษี โอนใบอนุญาต รง.4 และแจ้งหน่วยงานที่เกี่ยวข้องให้ครบ
การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโรงงานเป็นขั้นตอนสำคัญที่เจ้าของโรงงานหรือผู้ซื้อขายไม่ควรมองข้าม เพราะเกี่ยวข้องโดยตรงกับสิทธิทางกฎหมายและความถูกต้องของทรัพย์สิน หากดำเนินการไม่ถูกต้องอาจเกิดปัญหาตามมาได้ในภายหลัง เช่น การถือครองไม่สมบูรณ์ หรือข้อพิพาทด้านกรรมสิทธิ์ การโอนกรรมสิทธิ์โรงงานจึงต้องผ่านขั้นตอนตามกฎหมายอย่างเป็นระบบ
การ “โอนกรรมสิทธิ์โรงงาน” ไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของการเปลี่ยนชื่อเจ้าของในโฉนดเท่านั้น แต่เป็นกระบวนการที่เกี่ยวข้องกับเอกสารหลายชุด หน่วยงานหลายแห่ง และข้อกฎหมายเฉพาะทางที่ต้องเข้าใจให้ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากโรงงานนั้นมีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน (รง.4) หรือมีเครื่องจักร ระบบไฟฟ้า และพนักงานอยู่ในพื้นที่ การโอนให้ถูกต้องตั้งแต่ต้นจะช่วยป้องกันปัญหาที่อาจตามมาในภายหลัง เช่น การโอนสิทธิ์ไม่สมบูรณ์ การใช้ใบอนุญาตผิดชื่อ หรือความขัดแย้งเรื่องภาษี
1. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และสถานะของโรงงาน
ก่อนจะเริ่มขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ สิ่งแรกที่เจ้าของโรงงานหรือผู้ซื้อควรทำคือ ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ในที่ดินและอาคารโรงงาน ว่าถูกต้องครบถ้วนหรือไม่ ได้แก่
- โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ) ต้องเป็นชื่อเจ้าของปัจจุบัน และไม่มีภาระผูกพัน เช่น จำนอง หรือคำสั่งศาล
- ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน (รง.4) ตรวจสอบว่าออกโดยชื่อผู้ถือสิทธิ์คนเดิม และยังไม่หมดอายุ
- ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารโรงงาน หรือเอกสารรับรองจากเทศบาล/อบต.
- หนังสือรับรองบริษัท (กรณีเป็นนิติบุคคล) และบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นล่าสุดจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า
ขั้นตอนนี้แม้จะดูเล็กน้อย แต่เป็นจุดที่คนจำนวนมากมักพลาด เพราะหากเอกสารใดไม่ตรงกัน จะไม่สามารถโอนได้ในวันเดียว ต้องกลับมาแก้ไขและยื่นใหม่
เตือนให้ตรวจสอบว่า “ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน (รง.4)” ตรงกับ ประเภทกิจการ ของโรงงานนั้น เพราะบางรายขายกิจการแต่ผู้ซื้อทำกิจการคนละประเภท จะใช้ใบอนุญาตเดิมไม่ได้
หากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอยู่ภายใต้ภาระจำนอง ต้องขอความยินยอมจากผู้รับจำนอง (เช่น ธนาคาร) ก่อนโอน
2 . ตรวจสอบเงื่อนไขการใช้ที่ดินและเขตอุตสาหกรรม
โรงงานบางแห่งตั้งอยู่ใน เขตประกอบการอุตสาหกรรม หรืออยู่ภายใต้การกำกับของ การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) การโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่เหล่านี้ต้องได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่กำกับดูแลก่อนเสมอ
ส่วนโรงงานที่อยู่นอกนิคม ก็ควรตรวจสอบกับ ผังเมืองรวมจังหวัด ว่าพื้นที่ดังกล่าวยังสามารถประกอบกิจการประเภทเดิมได้หรือไม่ เพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อรายใหม่จะสามารถดำเนินกิจการต่อได้โดยไม่ผิดกฎหมาย biggerland อยู่บนพื้นที่สีม่วง หรือ พื้นที่อุตสาหกรรม
สำหรับโรงงานนอกนิคม ควรแทรกการตรวจสอบ “ผังสีม่วง” ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย ว่าพื้นที่นั้นอนุญาตให้ประกอบกิจการประเภทนั้นหรือไม่
3. การประเมินมูลค่าโรงงานและทรัพย์สิน
ก่อนโอน เจ้าของมักต้อง ประเมินมูลค่าทรัพย์สินโรงงาน ทั้งในส่วนของที่ดิน อาคาร และเครื่องจักร เพื่อใช้ประกอบในการคำนวณภาษี และทำสัญญาซื้อขายให้มีราคาที่เหมาะสม
มูลค่านี้สามารถให้ เจ้าหน้าที่ประเมินของกรมธนารักษ์ หรือ บริษัทประเมินอิสระที่ได้รับอนุญาต เป็นผู้ดำเนินการ ซึ่งจะช่วยให้ทั้งสองฝ่ายมีหลักฐานอ้างอิง และลดความเสี่ยงในการเสียภาษีเกินจริงหรือขาดจริง
4. เตรียมเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์
เมื่อทุกอย่างพร้อม ขั้นตอนต่อไปคือการจัดเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน โดยทั่วไปต้องใช้เอกสารหลักดังนี้
กรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- หนังสือรับรองสิ่งปลูกสร้าง
- ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน (ถ้ามี)
- แบบฟอร์มภาษีและใบเสร็จชำระภาษีที่เกี่ยวข้อง
กรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคล (บริษัท/ห้างหุ้นส่วน)
- หนังสือรับรองบริษัทและวัตถุประสงค์
- รายชื่อกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามอบให้ผู้อื่นดำเนินการแทน)
- บัญชีทรัพย์สินของบริษัทที่ระบุว่าโรงงานเป็นทรัพย์สินของบริษัทจริง
5. ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
การโอนกรรมสิทธิ์โรงงานจะต้องดำเนินการที่ สำนักงานที่ดินในเขตที่โรงงานตั้งอยู่ โดยทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องเดินทางไปพร้อมกัน
ขั้นตอนที่สำนักงานที่ดิน
- ยื่นคำขอโอนกรรมสิทธิ์
- เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารและสิทธิ์ในที่ดิน
- ประเมินค่าธรรมเนียมและภาษี
- ผู้ซื้อและผู้ขายลงลายมือชื่อในสัญญาซื้อขาย
- ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี
- รับโฉนดฉบับใหม่ในชื่อผู้ซื้อ
ค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องมีดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมิน
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของราคาขาย (ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ตามอัตราก้าวหน้า)
- อากรแสตมป์: 0.5% ของราคาขาย (ในกรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
6. โอนใบอนุญาต รง.4 ให้ผู้ซื้อรายใหม่
หลังจากที่โฉนดได้เปลี่ยนชื่อเป็นของผู้ซื้อแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือ โอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน (รง.4) ให้กับเจ้าของรายใหม่ ผู้รับโอนต้องยื่นคำขอเปลี่ยนชื่อผู้รับอนุญาตที่ กรมโรงงานอุตสาหกรรม หรือ สำนักงานอุตสาหกรรมจังหวัด โดยใช้เอกสารประกอบ เช่น
- สำเนาใบอนุญาต รง.4 เดิม
- สำเนาโฉนดที่ดินใหม่
- หนังสือยินยอมจากเจ้าของเดิม
- แผนผังโรงงาน
- รายละเอียดเครื่องจักรและกำลังการผลิต
หน่วยงานจะตรวจสอบว่าผู้รับโอนมีคุณสมบัติตามกฎหมายโรงงาน พ.ศ. 2535 และกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้องหรือไม่ หากครบถ้วนจะออกใบอนุญาตใหม่ในชื่อเจ้าของรายใหม่
7. แจ้งเปลี่ยนแปลงข้อมูลต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
เมื่อโอนกรรมสิทธิ์และใบอนุญาตเรียบร้อยแล้ว อย่าลืมแจ้งเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของโรงงานกับหน่วยงานอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น
- การไฟฟ้าฯ และการประปาฯ
- กรมสรรพากร (เพื่อปรับข้อมูลภาษี)
- ประกันสังคม (กรณีมีลูกจ้าง)
- ธนาคารหรือสถาบันการเงิน (ถ้ามีสินเชื่อหรือหลักประกัน)
ขั้นตอนนี้สำคัญเพราะจะช่วยให้การดำเนินธุรกิจต่อเนื่อง ไม่เกิดปัญหาด้านใบเสร็จ ภาษี หรือการตรวจสอบในอนาคต
8. ตรวจสอบภาษีหลังโอนและเก็บเอกสารสำคัญ
หลังการโอน ควรตรวจสอบภาษีที่เกิดขึ้น เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ว่ามีการเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีแล้วหรือไม่ และเก็บเอกสารทุกฉบับไว้เป็นหลักฐาน ทั้งสัญญาซื้อขาย ใบเสร็จค่าธรรมเนียม และใบอนุญาตใหม่ เพื่อใช้ยืนยันสิทธิ์ในอนาคต
บทสรุปส่งท้าย ✅ ตรวจสอบสิทธิ์และเอกสารทุกขั้นตอน ✅ ประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้โปร่งใส ✅ โอนใบอนุญาตโรงงานให้ถูกต้อง
